Ga naar de vernieuwde website van Advocaten.nl
Huur en verhuur van woonruimte
Inleiding: U huurt woonruimte. Weliswaar niet een dagelijkse bezigheid, maar toch een stap die vrijwel iedereen eens - zo niet vaker - in zijn/haar leven zet. Ook weet iedereen dat een huurder bij en na deze stap, in vele opzichten wordt geholpen en beschermd door de Nederlandse wetgeving. Toch heeft ook die bescherming zijn grenzen. Waar liggen die grenzen?
Het huurrecht is ingewikkeld recht. Verschillende regels voor verschillende vormen van huur. Zo zijn er andere regels voor het huren van woonruimte dan voor het huren van een winkel of café, een kantoor of atelier, een verzorgingsflat of serviceflat, of een ligplaats voor een woonboot. U krijgt niet altijd de bescherming die u verwacht. In deze folder beperken wij ons tot de problemen die zich kunnen voordoen bij het huren van een plek om te wonen.
De regels, die een huurder van woonruimte zo beschermen, zijn niet altijd van toepassing als u ergens gaat wonen.
Zo zijn al die beschermende bepalingen niet van toepassing als uw werkgever u verplicht in een dienstwoning te gaan wonen en het bewonen van deze dienstwoning kan bijdragen tot een goede vervulling van de u als werknemer opgedragen taak. In zo'n geval zult u bij het einde van het dienstverband de woning veelal ook echt moeten verlaten.
U hebt evenmin veel bescherming als u een woonboot huurt, of een ligplaats voor uw woonboot. De huurder zo beschermende regels gelden alleen voor gebouwd onroerend goed en daar valt een ligplaats voor uw woonboot en (meestal) een staplaats voor uw caravan niet onder.
Indien de verhuurder met u geen nieuwe huurperiode wil afspreken zult u bij het einde van de overeengekomen huurperiode moeten vertrekken.
Er is zelfs helemaal geen sprake van 'huur' als niet het verkrijgen van de woonruimte het belangrijkste motief was om te gaan huren, maar andere elementen van de gemaakte afspraken, bijv. de verzorging. Het huurrecht geldt niet voor het verkrijgen van een plek in een verzorgingsflat of in een pension met volledige verzorging.
Bedrijfsruimte met winkelwoning
Indien niet de huur van de (dienst-)woning de belangrijkste overweging was om te huren, maar de huur van de winkel of het kantoor het eigenlijke doel, zijn niet de regels voor de huur van woonruimte van toepassing, maar de regels voor de huur van bedrijfsruimte. Die regels geven een heel andere, vaak mindere bescherming.
Ook hebt u geen of nauwelijks bescherming als u geen enkele vergoeding (ook niet in een andere vorm dan geld) behoeft te betalen voor het gebruik van de woonruimte.
Leg afspraken schriftelijk vast
Zeker in de hiervoor genoemde gevallen is het van groot belang een duidelijk contract te maken, waarin de afspraken tussen u en degenen die u de woning ter beschikking stellen worden vastgelegd. Een advocaat kan hierbij helpen. Hij kan ook tevoren met huurder en verhuurder bespreken welke rechten en plichten er zijn. Of juist niet zijn. Voorkom onaangename verrassingen.
Velen vergeten dat ook een mondelinge afspraak om te huren voor huurder en verhuurder bindend is. Als een woonruimte ter beschikking wordt gesteld en daarvoor een vergoeding wordt betaald, dan zijn alle regels uit de wet over de huur van woonruimte van toepassing.
Een schriftelijk huurcontract is niet verplicht. Het geeft vaak wel duidelijkheid, vooral ook over zaken die niet in de wet geregeld zijn (wijze van betaling, huisregels etc.).
Een inspectierapport over het gehuurde, opgemaakt zowel aan het begin van de huur als aan het einde daarvan, geeft voor huurder en verhuurder duidelijkheid. Leg vast welke gebreken de woning had bij het begin van de huur. Voorkom dat er bij het einde van de huur een geschil ontstaat over de vraag of de douche er nu wel of niet altijd al was.
Wat houden al die wettelijke regels zoal in? De meeste regels gaan over de rechten en plichten van de huurder bij het einde van het contract, over de positie van zijn/haar huisgenoten en over de huurprijs.
Aan een huurder kunnen niet veel beperkingen worden opgelegd om de huurovereenkomst te beëindigen. De huurder hoeft geen reden op te geven. De huurder kan, met een huurcontract voor onbepaalde tijd, maximaal aan een opzeggingstermijn van 3 maanden worden gebonden. De huurder kan niet opzeggen binnen de overeengekomen bepaalde huurtermijn. In voorkomende gevallen kan een advocaat advies geven.
Dat het voor een verhuurder veel moeilijker is om een huurcontract met betrekking tot woonruimte te beëindigen is algemeen bekend. Zelfs na de afgesproken huurtijd. Maar er zijn wel een aantal mogelijkheden voor de verhuurder.
Bijvoorbeeld: een verhuurder heeft de woonruimte dringend nodig voor eigen gebruik. Dat kan onder omstandigheden een grond zijn om de huurovereenkomst te beëindigen. De verhuurder moet aan bepaalde formaliteiten voldoen. Zo moet hij schriftelijk aan de huurder meedelen dat hij eigenaar is geworden. Vervolgens moet hij tenminste drie jaar eigenaar zijn geweest voordat hij kan opzeggen.
De opzeggingstermijn voor verhuurder is langer dan voor de huurder, minimaal drie en hoogstens zes maanden. De huurder moet bovendien over andere passende woonruimte beschikken. Een dergelijke opzegging mondt nogal eens uit in een procedure voor de kantonrechter, die de belangen van beide partijen afweegt. Voor zowel huurder als verhuurder kan het van belang zijn zich hierbij te laten begeleiden door een advocaat.
Huurafspraak voor bepaalde tijd
Het kan voorkomen dat een eigenaar of huurder voor een bepaalde periode naar het buitenland gaat, en dat hij/zij alleen voor die beperkte tijd zijn/haar huis wil (onder)verhuren. Dat kan, mits met de nieuwe huurder (en de verhuurder en in een aantal gemeenten ook met B en W) de juiste afspraken worden gemaakt. Zo moet er uitdrukkelijk worden bedongen dat het gehuurde na afloop van de termijn wordt ontruimd. Zeker bij dit soort afspraken is een schriftelijk contract onontbeerlijk.
Nog steeds staat het huurcontract op naam van de man. Gelukkig wordt tegenwoordig de wettige echtgenote wel beschermd als de man het huis verlaat. Zij is van rechtswege mede-huurster. Bij echtscheiding kan de woning aan één van beiden worden toegewezen. Sinds 1 januari 1998 wordt ook de geregistreerde partner beschermd.
Ook als er geen sprake is van een huwelijk of van geregistreerd partnerschap kan de partner bescherming krijgen als er sprake is van een gemeenschappelijke huishouding.
Als de gemeenschappelijke huishouding twee jaar heeft geduurd, kan de huurder de verhuurder vragen zijn/haar partner als medehuurder te accepteren. Weigert de verhuurder dan kan aan de kantonrechter worden gevraagd te bepalen dat de partner mede-huurder wordt.
Bij overlijden van de huurder worden die huisgenoten die een gemeenschappelijke huishouding met de huurder vormden (maar geen wettig echtgenoot, geregistreerd partner of mede-huurder waren) ook beschermd. Deze huisgenoten moeten wel zèlf actie ondernemen. Binnen zes maanden na het overlijden kunnen zij de kantonrechter verzoeken huurder te mogen worden. Zijn er geen achterblijvende echtgenoot, partner, mede-huurders of huisgenoten, dan eindigt de huurovereenkomst twee maanden na het overlijden van de huurder.
Regelmatig kunt u in de krant lezen dat een huurder een grotere woning zoekt, en een andere huurder juist een kleinere. Beide huurders kunnen woningruil overeenkomen. Is het wel verantwoord om op zo'n advertentie in te gaan?
Als beide verhuurders toestemming geven voor deze woningruil (en in voorkomende gevallen B en W) is er niets aan de hand. Geeft één of beide verhuurders geen toestemming, kan vervangende toestemming aan de kantonrechter worden gevraagd. Een advocaat kan daarbij helpen. Ook hier geldt: voorkomen is beter dan genezen/
Uw buren maken onnodig veel lawaai of laten hun hond dikwijls alleen thuis en hebben niet in de gaten dat het dier voortdurend blaft. Gesprekken met de buren hebben niet opgeleverd. Wat moet u doen? Naar uw verhuurder? Of naar de politie? Of nogmaals naar de buren? Of verhuizen? Het hangt van de situatie af welke weg het best bewandeld kan worden. Praat er eens over met een advocaat.
Ook een boom in de tuin van de buren kan veel ergernis veroorzaken (schaduw, bladafval, wateronttrekking). Er kan een goede reden zijn om te verlangen dat de boom wordt omgehakt.
U kunt dat ook verlangen als u huurder bent en geen eigenaar. Als huurder hebt u meer rechten dan u denkt. Een voorwaarde is wel dat u uw verhuurder/eigenaar dan wel de eigenaar van de tuin van uw buren mee hebt.
De huurprijs: geld speelt een rol
Een advocaat kan niet of nauwelijks meer helpen als u de huur niet meer kunt betalen. Maar nog wel als u door omstandigheden tijdelijk in financiële moeilijkheden zit. Door tijdig aan uw verhuurder een aflossingsregeling voor te stellen valt veel te redden. Roep niet pas hulp in als de deurwaarder al met het ontruimingsvonnis op de stoep staat. Voorkom dat onnodige vonnissen met veel moeite moeten worden vernietigd of ten uitvoerlegging moet worden uitgesteld. Hoe eerder in zulke gevallen de advocaat wordt ingeschakeld, hoe beter het is.
En de huurprijs? U bent heel blij met de woning, maar betaalt u niet teveel? Of juist te weinig en is er een redelijke grond om de huurprijs maximaal te verhogen. De normen voor de maximaal redelijke huurprijs liggen voor de goedkopere huurwoningen in de wet vast. Het Ministerie van VROM geeft jaarlijks een folder uit waarin de hoofdlijnen worden uiteengezet.
Als de woning waarin u woont op de Monumentenlijst staat, kan dat een reden zijn dat u veel meer moet betalen dan uw buren voor een grotere woning.
Ook als u een huurcontract hebt gesloten na 1 juli 1994 met een aanvanghuurprijs boven de maximumgrens van de Wet individuele huursubsidie, is -meestal- de Huurprijzenwet woonruimte grotendeels niet van toepassing. In dat geval is er geen maximaal redelijke huurprijs en zijn er geen wettelijke regels om de huurprijs te wijzigen via de Huurcommissie. Afspraken daarover moeten in het contract worden vastgelegd.
Ook de servicekosten geven vaak aanleiding tot vragen. Het is niet altijd even duidelijk wat wel mag worden doorberekend door de verhuurder en wat niet. De verhuurder is verplicht jaarlijks een afrekening te geven. Als verhuurder en huurder het niet eens worden, kunnen ze de Huurcommissie en/of de kantonrechter verzoeken de servicekosten vast te stellen.
Wie welk onderhoud moet uitvoeren is niet altijd even duidelijk. Wat moet de verhuurder doen en wat de huurder? Tochtende ramen bijvoorbeeld, op te lossen met een tochtstrip (huurder)? Of hele nieuwe ramen (verhuurder)? Het is niet duidelijk waar de grens ligt. Ernstig achterstallig onderhoud kan een reden worden om de Huurcommissie te verzoeken tijdelijk de huurprijs te verlagen. Maar als dat geen oplossing biedt, wordt het tijd om een advocaat te raadplegen. Er zijn ook nog andere wegen om de verhuurder te verplichten onderhoud uit te voeren.
Huurder en verhuurder moeten vaak behoorlijk in het huurrecht zijn doorgevoerd om de oplossing te weten. Een advocaat kan met u de mogelijkheden bespreken en waar nodig u bij de rechter bijstaan.
Waar kunt u een advocaat vinden ?
Er zijn ruim 10.000 advocaten in ons land. Voor een advocaat in uw woonplaats
kunt u altijd kijken in de Gouden Gids onder de letter A van Advocaten. Maar nog
makkelijker is onderstaand 0900-nummer te bellen. U krijgt dan direct contact
met een advocaat bij u in de buurt.
Eenvoudiger kan het niet! 0900 - Advocaten
of 0900 - 238 62 28 ( Euro 0,80 per minuut)
Aan de inhoud van deze brochure kunnen geen rechten worden ontleend.