Ga naar de vernieuwde website van Advocaten.nl
Pacht en agrarische erfpacht
Inleiding: Voor de meeste agrarische bedrijven is grondgebruik een wezenlijk bestanddeel. Veel bedrijven hebben de grond en de (bedrijfs)gebouwen in eigendom. In veel gevallen is de eigendom daarvan echter in andere handen en heeft de agrarische ondernemer grond en gebouwen in gebruik op grond van een overeenkomst. De twee meest voorkomende rechtsvormen zijn pacht (huur) en erfpacht.
Het pachtrecht is een gecompliceerd rechtsgebied, niet alleen inhoudelijk, maar ook processueel. Het niet inachtnemen van procesregels kan in voorkomende gevallen leiden tot verlies van het gepachte, hetgeen in het uiterste geval zelfs het einde van het bedrijf van de pachter kan betekenen. Zelfs het niet op de juiste wijze omgaan met zaken die niet direct met pacht te maken hebben - zoals diverse productiequota - kan gevolgen hebben voor het voortbestaan van de pachtovereenkomst.
De pachtovereenkomst nader beschouwd
De Pachtwet definieert de pachtovereenkomst als volgt: elke overeenkomst, in welke vorm en onder welke benaming ook aangegaan, waarbij de ene partij zich verbindt aan de andere partij tegen voldoening van een tegenprestatie een hoeve of los land in gebruik te verstrekken ter uitoefening van de landbouw.
Elke overeenkomst die aan deze vereisten voldoet is een pachtovereenkomst, waarop de bepalingen van de Pachtwet van toepassing zijn, ook al is de overeenkomst onder een andere naam aangegaan. Overeenkomsten die niet aan alle genoemde vereisten voldoen zijn geen pachtovereenkomsten in de zin van de Pachtwet, ook al zouden partijen de overeenkomst wel als pachtovereenkomst aanduiden. Voldoet een overeenkomst wel aan de vereisten en is er dus sprake van een pachtovereenkomst, dan zijn de bepalingen van de Pachtwet daarop van toepassing. De Pachtwet kent naast de reguliere pachtovereenkomst een aantal bijzondere pachtvormen, waarvoor in sommige gevallen afwijkende regels gelden; deze komen bij de behandeling van de pachtvormen aan de orde. De belangrijkste bepalingen ten aanzien van de pachtovereenkomst worden hieronder nader belicht.
De Pachtwet bepaalt, dat de pachtovereenkomst schriftelijk dient te worden aangegaan, en binnen twee maanden na het aangaan ter goedkeuring aan de (provinciale) grondkamer moet worden gezonden. De grondkamer toetst de overeenkomst aan de bepalingen van de Pachtwet en herziet zonodig zelf bedingen die in strijd met de Pachtwet zijn.
In het uiterste geval onthoudt de grondkamer goedkeuring aan de pachtovereenkomst.
Weigert een van beide partijen mee te werken aan de schriftelijke vastlegging van een mondeling gesloten pachtovereenkomst, dan kan de andere partij zich tot de pachtkamer van het kantongerecht wenden en schriftelijke vastlegging van de pachtovereenkomst vorderen. De aldus door de rechter schriftelijk vastgelegde pachtovereenkomst wordt vervolgens door de grondkamer getoetst.
De pachtovereenkomst kent een wettelijke duur, die van rechtswege geldt: twaalf jaren voor een hoeve en zes jaren voor los land of losse gebouwen. Na afloop van deze termijn wordt de pachtovereenkomst automatisch verlengd met een periode van zes jaren, tenzij een van beide partijen de overeenkomst opzegt.
Een pachtovereenkomst kan voor een langere duur dan de wettelijke worden aangegaan, mits een bepaalde datum van beëindiging is vastgesteld. Een pachtovereenkomst kan ook voor een kortere duur dan de wettelijke worden aangegaan. In dat laatste geval is evenwel goedkeuring van de korte duur door de grondkamer vereist.
Opzegging en verlenging van de pachtovereenkomst
Zoals aangegeven worden pachtovereenkomsten die voor de wettelijke duur zijn aangegaan of verlengd in beginsel automatisch verlengd. Deze automatische verlenging vindt niet plaats, wanneer de verpachter de pachtovereenkomst ten hoogste drie jaren en tenminste één jaar voor het einde ervan bij deurwaardersexploit of aangetekende brief opzegt. Een pachtovereenkomst die een kortere duur heeft dan de wettelijke, wordt niet automatisch verlengd.
De pachter, die verlenging van de pachtovereenkomst wenst, dient binnen een maand na ontvangst van de kennisgeving van niet-verlenging een verzoek tot verlenging in te dienen bij de pachtkamer van het bevoegde kantongerecht. In beginsel beslist de pachtkamer op het verzoek naar billijkheid. In een aantal gevallen is de pachtkamer echter verplicht het verzoek af te wijzen. De belangrijkste zijn:
Zowel de beoordeling van het verzoek tot verlenging als de formulering en prestatie ervan vereisten een grote zorgvuldigheid. Hetzelfde geldt vanzelfsprekend voor het tegen het verzoek tot verlenging gevoerde verweer.
Indeplaatsstelling en medepacht
De pachter heeft het recht om zich tot de pachtkamer van het kantongerecht te wenden met de vordering, dat zijn echtgenoot, één of meer van zijn bloed- of aanverwanten in de rechte lijn, één of meer van zijn pleegkinderen of één of meer van de medepachters in zijn plaats als pachter wordt gesteld.
Voor zover een van deze personen geen medepachter is, kan de pachter ook het verzoek doen hem als medepachter aan te merken. Na overlijden van de pachter kunnen die hiervoor genoemde personen eveneens vorderen dat één of meer van hen de pachtovereenkomst mogen voortzetten en de anderen uit de pacht worden ontslagen, of dat de pachtovereenkomst wordt ontbonden. Ook de verpachter kan deze vordering instellen. Ook voor deze vorderingen geldt, dat de pachtkamer daarover naar billijkheid beslist, tenzij zich een of meer omstandigheden voordoen, op grond waarvan de pachtkamer verplicht is de vordering af te wijzen. De belangrijkste daarvan is, dat de voorgestelde pachter niet voldoende waarborgen biedt voor een behoorlijke bedrijfsvoering.
Zoals hiervoor reeds is opgemerkt, is het verschuldigd zijn van een tegenprestatie een voorwaarde voor het bestaan van een pachtovereenkomst. De pachtprijs is niet vrij: de grondslagen voor de hoogst toelaatbare pachtprijs worden geregeld in het Pachtnormbesluit 1995, dat in beginsel uitgaat van een hoogst toelaatbare pachtprijs van 2% van de vrije agrarische waarde van het gepachte. De grondkamer toetst de overeengekomen pachtprijs aan het Pachtnormenbesluit en verlaagt de pachtprijs bindend, wanneer deze de hoogst toelaatbare pachtprijs zou overschrijden. In geval van wijziging van de in het Pachtnormenbesluit vastgelegde pachtnormen wordt de pachtprijs van rechtswege, dus zonder tussenkomst van de grondkamer, automatisch aan de gewijzigde normen aangepast. Daarnaast kunnen partijen zich elke drie jaar tot de grondkamer wenden met het verzoek de pachtprijs te herzien. De grondkamer herziet de pachtprijs wanneer de omstandigheden dit rechtvaardigen.
Het voorkeursrecht van de pachter
De verpachter, die tot vervreemding van het gepachte wil overgaan, is verplicht het gepachte eerst aan de pachter aan te bieden. De Pachtwet geeft nauwkeurig aan op welke wijze een dergelijk aanbod dient te geschieden. Worden pachter en verpachter het niet eens over de prijs, dan kan de verpachter de grondkamer verzoeken het te vervreemden object te taxeren. De verpachter kan van verkoop afzien, wanneer hij niet bereid is voor de getaxeerde prijs te verkopen.
In een aantal gevallen heeft de pachter geen voorkeursrecht:
De pachter heeft eveneens geen voorkeursrecht, wanneer het gepachte is gelegen in een gebied, waarvoor een bestemmingsplan geldt waarbij aan het gepachte een ander dan landbouwkundige bestemming is gegeven.
Maakt de pachter gebruik van zijn voorkeursrecht en verkoopt hij het gepachte binnen een periode van tien jaren door, dan is hij aan de voormalige verpachter een vergoeding verschuldigd ter grootte van het verschil tussen de vrije waarde op het moment van aankoop (of wanneer de vrije waarde op het moment van verkoop door de pachter lager is, deze lagere waarde) en de door de pachter betaalde aankoopprijs. De vergoeding loopt in de periode van tien jaren af van 100% tot 0%.
Naast de hiervoor geschetste reguliere pachtovereenkomst is besloten tot invoering van een aantal bijzondere pachtvormen. Het gaat om de pachtbeheersovereenkomst, onderscheiden in pacht in natuurgevoelige gebieden en in reservaten, teeltpacht en bijzondere kortdurende pacht.
a. Pachtbeheersovereenkomst
Zoals eerder is aangegeven toetst de grondkamer de pachtovereenkomst. Zij beoordeelt de pachtprijs en ook de overige bedingen. Moeten deze laatste als buitensporig worden aangemerkt, dan wordt daaraan goedkeuring onthouden.
Ten aanzien van pacht in natuurgevoelige gebieden geldt - voor zover die gebieden als zodanig zijn aangewezen - dat niet als buitensporige verplichtingen worden aangemerkt de verplichtingen die noodzakelijk zijn in verband met de instandhouding of ontwikkeling van de op het land aanwezige waarden van natuur en landschap, mits zij inpasbaar zijn in de agrarische bedrijfsvoering en daarvoor bij de overeenkomst een vergoeding is bedongen. Deze bepaling geldt zowel voor hoeven als los land.
Ten aanzien van pacht in reservaten is een verdergaand systeem gecreëerd. Onder reservaat wordt verstaan een gebied waar de eigendom dan wel de erfpacht van landbouwgronden door de Staat of bij koninklijk besluit aangewezen particuliere terreinbeherende natuurbeschermingsorganisaties is verworven en waar een beheer gevoegd kan worden, gericht op doeleinden van natuur- en landschapsbehoud anders dan door middel van een daartoe te sluiten overeenkomst betreffende het richten van de bedrijfsvoering van agrarische bedrijven op doeleinden van natuur- en landschapsbehoud. De belangrijkste instanties die van deze pachtvorm gebruik kunnen maken, zijn de Staat (Domeinen), Natuurmonumenten en de provinciale landschappen.
In een pachtovereenkomst met betrekking tot een hoeve of los land gelegen in een reservaat, kunnen een of meer verplichtingen worden opgenomen welke ten doel hebben de opzet en de bedrijfsvoering te richten op het behoud van natuur en landschap, mits daarvoor een vergoeding wordt bedongen.
De duur van de reservaatpacht wijkt af van de reguliere pachtovereenkomst: de duur van de reservaatpacht is zowel voor een hoeve als los land zes jaren. Voor de verlenging gelden dezelfde regels als voor de reguliere pachtovereenkomst, met één uitzondering: de pachtkamer is verplicht het verzoek af te wijzen indien de verpachter met betrekking tot de instandhouding of ontwikkeling van de op het land aanwezige waarden van natuur en landschap een zodanig beheer wil voeren, dat verdere verpachting hiermee niet in overeenstemming te brengen is.
De pachter heeft geen recht op de indeplaatsstelling of benoeming van een medepachter. De hoogte van de vergoeding voor de beheersbeperkingen is geregeld in het Beheersvergoedingenbesluit. De vergoeding bestaat uit een korting op de pachtprijs, die afhankelijk is van de zwaarte van de beperkingen.
b. Teeltpacht
Partijen kunnen met betrekking tot los land voor één- of tweejarige teelten waarvoor vruchtwisseling noodzakelijk is voor de duur van ten hoogste één respectievelijk twee jaar een teeltpachtovereenkomst afsluiten. De betreffende overeenkomst dient ter registratie aan de grondkamer te worden gezonden.
Bij teeltpacht is geen sprake van een prijstoetsing, er bestaat geen recht op verlenging van de pachtovereenkomst, geen recht op indeplaatsstelling of het aanstellen van een medepachter, geen voorkeursrecht en geen aanpassing van de pachtprijs bij wijziging van de pachtnormen.
c. Bijzondere kortdurende pacht
Partijen zijn eveneens bevoegd om met betrekking tot los land een bijzondere kortdurende pachtovereenkomst te sluiten. De duur van de overeenkomst dient langer te zijn dan één jaar en ten hoogste twaalf jaren. De overeenkomst dient ter goedkeuring aan de grondkamer te worden gezonden.
De bijzondere kortdurende pachtovereenkomst kent geen prijstoetsing: partijen zijn vrij de hoogte van de pachtprijs naar eigen inzicht te bepalen.
Daarnaast bestaat er geen recht op verlenging van de pachtovereenkomst, geen recht op indeplaatsstelling of het aanstellen van een medepachter, geen voorkeursrecht en geen aanpassing van de pachtprijs bij wijziging van de pachtnormen.
Een bijzondere kortdurende pachtovereenkomst kan door eenzelfde verpachter ter zake van hetzelfde los land slechts worden aangegaan voor een aaneengesloten periode die ten hoogste twaalf jaren mag bedragen. Een opvolgend verpachter heeft daarna weer dezelfde bevoegdheid.
Met de invoering van de superheffing is het begrip melkquotum ontstaan. In beginsel is de melkproducent bevoegd naar eigen inzicht over zijn melkquotum te beschikken en dit bijvoorbeeld te vervreemden, vanzelfsprekend binnen de mogelijkheden die de wet - in dit geval de Beschikking Superheffing - daartoe biedt. Op grond van de thans geldende rechtspraak heeft de pachter-melkproducent deze vrijheid niet: hij is niet bevoegd het met het gepachte samenhangende melkquotum te vervreemden. Doet hij dat toch, dan loopt hij het risico dat de pachtovereenkomst door de rechter wordt ontbonden. De pachter is gehouden bij het einde van de pachtovereenkomst het gehele met het gepachte samenhangende melkquotum aan de verpachter over te dragen, waarbij deze gehouden is de helft van de waarde daarvan aan de pachter te vergoeden. Met het gepachte hangt uitsluitend samen het in 1984 toegekende melkquotum, verminderd met de wettelijke kortingen. Bestaat het bedrijf uit zowel pacht als eigendom, dan wordt het melkquotum naar evenredigheid toegerekend. Verleasen van melkquotum door de pachter is in beginsel wel toegestaan. Voor andere productierechten geldt in beginsel ook dat de pachter niet de vrijheid heeft daarover naar eigen inzicht te beschikken.
Een vorm van grondgebruik die in de agrarische wereld in toenemende mate voorkomt, is erfpacht. Erfpacht en pacht zijn twee geheel verschillende rechtsvormen: pacht is een overeenkomst, terwijl erfpacht een zakelijk recht is op het gebruik van onroerende zaken. Erfpacht is geregeld in Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek. Een kenmerkend verschil tussen pacht en erfpacht is, dat de regels van de Pachtwet voor een groot gedeelte dwingend recht zijn, waarvan partijen dus niet kunnen afwijken, terwijl de regels betreffende erfpacht in veel gevallen regelend recht zijn, waarvan partijen wel kunnen afwijken.
Veel met name grote beleggers - waaronder ook de overheid - zijn er daarom toe overgegaan gronden en gebouwen in erfpacht uit te geven in plaats van in pacht.
De wetgever heeft bij het totstandkomen van de Pachtwet vanzelfsprekend voorzien, dat met het vestigen van erfpachtrechten de Pachtwet op eenvoudige wijze zou kunne worden ontgaan. In verband daarmee is in de Pachtwet de bepaling opgenomen, dat de Pachtwet van overeenkomstige toepassing is op overeenkomsten, waardoor of krachtens welke tegen een vergoeding ineens of in termijnen zakelijke genotsrechten voor 25 jaar of korter, dan wel voor onbepaalde tijd op hoeven of los land worden gevestigd. De bepalingen van het zakelijke genotsrecht blijven in dat geval slechts gelden voor zover zij niet in strijd zijn met de dwingende bepalingen van de Pachtwet.
Pachtzaken worden in eerste aanleg behandeld door de pachtkamers van de kantongerechten. In hoger beroep is de pachtkamer van het Gerechtshof te Arnhem de enige bevoegde instantie. Bij de pachtkamers van de kantongerechten bestaat geen verplichte procesvertegenwoordiging: iedereen kan zijn eigen belangen zelf behartigen. Bij de grondkamers en de Centrale Grondkamer geldt hetzelfde. Gezien de vele voetangels en klemmen die het pachtrecht kenmerken is het zich niet laten bijstaan echter ten zeerste af te raden.
De vraag is vervolgens wie het beste rechtsbijstand kan verlenen. Een niet-verplichte procesvertegenwoordiging betekent dat in beginsel iedereen als gemachtigde kan optreden, van familieleden tot medewerkers van standorganisaties en rechtsbijstandverzekeraars. In de praktijk blijkt dat de bijstand door een van genoemde categorieën gemachtigden vaak niet voldoet; wellicht speelt het gebrek aan uitgebreide proceservaring daarbij een rol.
Het verdient daarom de voorkeur zich in voorkomende gevallen te laten bijstaan door een advocaat. Die kan niet alleen adviseren en bijstaan in een procedure, maar is uit hoofde van zijn beroep het beste in staat met name het procesrechtelijke aspecten van een zaak in te schatten.
Uit het voorgaande blijkt, dat pachtzaken zich niet uitsluitend beperken tot juridische vraagstukken. Ook allerlei landbouwkundige zaken, zoals de agrarische bedrijfsvoering en het taxeren van gronden spelen in procedures vaak een belangrijke rol. Om deze reden verdient het de voorkeur, dat de advocaat die wordt ingeschakeld gespecialiseerd is in het agrarisch recht, zeker wanneer een geheel bedrijf of een groot gedeelte daarvan op het spel staat. De Nederlandse Orde van Advocaten kan daarover nadere informatie verschaffen.
Waar kunt u een advocaat vinden ?
Er zijn ruim 10.000 advocaten in ons land. Voor een advocaat in uw woonplaats
kunt u altijd kijken in de Gouden Gids onder de letter A van Advocaten. Maar nog
makkelijker is onderstaand 0900-nummer te bellen. U krijgt dan direct contact
met een advocaat bij u in de buurt.
Eenvoudiger kan het niet! 0900 - Advocaten
of 0900 - 238 62 28 ( Euro 0,80 per minuut)